Obecne prawo budowlane nie dość, że jest przestarzałe, to w wielu miejscach znacząco ogranicza inwestorów. Przez to realizacja wielu inwestycji, nieraz o istotnym znaczeniu, na skutek wadliwych przepisów zostaje odwleczona w czasie. Najgorsze jednak jest to, że skutki przesunięcia budowy nowych odcinków dróg czy budynków odczuwają nie tylko inwestorzy czy mieszkańcy, ale przede wszystkim polska gospodarka.
Uchwalona w 1994 r. ustawa o prawie budowlanym na skutek wielokrotnych nowelizacji przestała być czytelna. Jej zapisy, w wielu miejscach zdezintegrowane oraz przeregulowane od lat spotykają się z uzasadnioną krytyką. Choć w większości pada ona z ust inwestorów, to w gronie narzekających coraz częściej pojawia się głos ekspertów, wyraźnie akcentujących konieczność zrewidowania funkcjonujących przepisów, wśród których coraz trudniej odnaleźć się nawet osobom zaangażowanym w inwestycje budowlane. Zdaniem prawników najlepszym rozwiązaniem w tej sytuacji byłoby stworzenie jednego kompleksowego aktu prawnego, który raz na zawsze rozwiązałby trudności interpretacyjne, wprowadzając przejrzyste i skumulowane w jednym miejscu przepisy.
Czy Kodeks budowlany rozwiąże problemy inwestorów?
Postulat ujednolicenia przepisów budowlanych prawnicy nie pozostawili bez echa. Projektodawcy nowych założeń podkreślają, że zadaniem przyszłego kodeksu będzie nie tylko uporządkowanie rozsianego dziś po kilkudziesięciu aktach prawa, lecz przede wszystkim wprowadzenie mechanizmu umożliwiającego sprawniejsze oraz bardziej racjonalne inwestowanie. W związku z tym, zasadniczym punktem też przedstawionych przez komisję kodyfikacyjną jest wzmocnienie planowego gospodarowania przestrzenią, który wywołuje obecnie najwięcej kontrowersji, a istniejąca zbyt duża ilość planów uniemożliwia szybką i sprawną realizację działań inwestycyjnych. Dlatego, bez wątpienia racjonalizacja zagospodarowania przestrzennego jest konieczna. Ponadto, inicjatorzy zmian, by rozwiązać panujący chaos chcą, aby gminy miały obowiązek wyznaczania trzech obszarów: zabudowanych (z możliwością uzupełnienia zabudowy), nowej zabudowy i ograniczeń ze względu na walory szczególnie chronione. Zdaniem ekspertów, obligatoryjne uchwalanie planów w stosunku do obszarów inwestycyjnych zakończyłoby problem przypadkowo lokowanych przedsięwzięć. W związku z szybką realizacją założeń, projektodawcy zmian zamierzają dać gminie tylko 3 lata na realizację zadań infrastrukturalnych. Głównym celem wprowadzenia takiego ograniczenia jest wymuszenie większej aktywności samorządów. Dlatego, komisja chce, aby opłata adiacencka była uzależniona od szybkości podejmowanych działań. Nieterminowa realizacja przedsięwzięć spowoduje obniżenie wysokości tej opłaty. W myśl forsowanych założeń zmiany nastąpią także w kwestii wniesienia skargi do sądu administracyjnego, z której skorzystać będą mogli jedynie ci, których interes prawny zostanie naruszony przez plan, jedynie w ciągu 2 lat od dnia jego wejścia w życie.
Co się zmieni?
Wprowadzenie jednego, ale za to kompleksowego aktu prawnego to nie jedyne założenie zmian forsowanych przez komisję kodyfikacyjną. Nowego brzemienia nabierze również procedura inwestycyjna, której przepisy znaczącą ułatwią rozpoczęcie czynności budowlanych. Zgodnie z założeniami rozpoczęcie budowy stanie się możliwe dopiero po wykazaniu przez inwestora prawa do dysponowania terenem na cele inwestycyjne oraz po przedłożeniu projektu budowlanego. W związku z tym, w kodeksie pojawi się zapis o rozwiązaniach gwarancyjnych dla podmiotów dopiero co rozważających zakup ziemi. Pozwoli to zmniejszyć ryzyko poniesienia niepotrzebnych kosztów inwestycyjnych, w sytuacji gdy realizacja przedsięwzięcia budowlanego na danym terenie okazałaby się po prostu niemożliwa. Co ważne, postępowania o pozwolenia na budowę będą toczyły się w Internecie, co ma zapobiec szerzącej się korupcji i w sposób bardziej dokładny skontroluje procesy inwestycyjne.
Zadaniem nowych przepisów będzie również rozwiązanie niekończącego się problemu licznych procedur uzgodnieniowych, któremu kres położy wprowadzenie jednego, głównego rozstrzygnięcia administracyjnego. Inicjatorom zmian zależy również na zwiększeniu katalogu inwestycji realizowanych na podstawie samego zgłoszenia bądź zgłoszenia wraz projektem budowlanym. Choć temat inwestycji budowlanych wywołuje naprawdę spore poruszenie, to trzeba przyznać, że jednak największym zainteresowanie cieszy się propozycja stworzenia powszechnego elektronicznego rejestru budowlanego, w którym znalazłyby się wszystkie dostępne informacje o przeznaczeniu przestrzennym poszczególnych terenów oraz planowanych, podejmowanych i realizowanych inwestycjach.
Powyższe przykłady jednoznacznie wskazują na potrzebę rewizji obowiązujących przepisów. Dlatego wprowadzenie Kodeksu budowlanego z pewnością rozbiłby funkcjonujący gąszcz niejasnych przepisów, zastępując go precyzyjnym i czytelnym prawem zgromadzonym w jednym kompleksowym akcie prawnym.
Prawo zabudowy pozwoli budować na cudzym gruncie?
Podczas dyskusji prowadzonych nad wprowadzeniem jednego zbioru przepisów prawa budowlanego pojawiała się propozycja, która znacząco ułatwiłaby inwestorom realizację planów dzięki możliwości prowadzenia budowy również i na cudzym gruncie. Co prawda, ta odważna propozycja Ministerstwa Sprawiedliwości nie wszystkim może się spodobać, ale jedno jest pewne – będzie ona kolejnym odstępstwem od rzymskiej zasady, że budynek i urządzenia wzniesione na cudzym gruncie należą do tego, czyj jest grunt.
Zgodnie z założeniami, prawo zabudowy, miałoby dotyczyć nie tylko gruntów należących do państwa lub gminy, ale też gruntów prywatnych. Jego regulacje miałyby pozwolić na wznoszenie budynków i urządzeń nie tylko na cudzym gruncie, ale też nad nim i pod nim. Dzięki temu na cudzym gruncie mogłyby powstawać tunele drogowe i kolejowe, a także instalacje przesyłowe, takie jak sieci, słupy, rurociągi. Zdaniem ekspertów na tym przepisie z pewnością skorzystają głównie inwestorzy którzy dziś wstrzymują się ze wznoszeniem budynków i urządzeń na cudzym gruncie, bo boją się ryzykować utratą praw do nich, a także koniecznością wypłaty odszkodowań. Ponadto, prawo zabudowy miałoby być alternatywą dla wywłaszczanych właścicieli, w sytuacjach, gdy ich grunty byłyby potrzebne na cele publiczne.
Uwaga! Minimalną granicą czasową ustanowienia prawa zabudowy byłoby 30 lat. Jego maksimum nie mogłoby być jednak dłuższe niż 100 lat. Właścicielowi gruntu przysługiwałoby wówczas wynagrodzenie, ale Ministerstwo Sprawiedliwości zakłada, że prawo zabudowy gruntu mogłoby być ustanawiane również nieodpłatnie.
W celu skorzystania z prawa zabudowy zainteresowani będą musieli udać się do notariusza, aby zawrzeć stosowną umowę. Jednakże resort Marka Biernackiego nie wyklucza, że będzie również istniała możliwość jego ustanowienia na podstawie decyzji administracyjnej wojewody, tak jak dzieje się to dziś np. przy wywłaszczaniu nieruchomości na cele publiczne.
Kolejną możliwością, które otwierałoby prawo zabudowy, byłaby opcja ustanowienia odrębnej własności mieszkań i lokali użytkowych w budynkach wzniesionych na prawie zabudowy. Dzięki temu właściciele mieszkań i lokali użytkowych mogliby domagać się przedłużenia prawa zabudowy, aby nie stracić własności lokali w razie, gdyby miało wygasnąć prawo zabudowy. Byłby to wyjątek od zasady, że prawo zabudowy nie powinno być przedłużane, chyba że chce tego sam właściciel gruntu.
Ponadto, zgodnie z przekazanymi wytycznymi do konsultacji międzyresortowych, prawo zabudowy byłoby wpisywane do ksiąg wieczystych, dzięki czemu można by było je sprzedawać, dziedziczyć, a także ustanowić na nim inne prawa rzeczowe – np. prawo służebności, użytkowanie, hipotekę, bez konieczności uzyskania zgody właściciela gruntu.
Choć przygotowane założenia przez resort sprawiedliwości są odważne, to jednak doświadczenia państw, w których funkcjonują już one od jakiegoś czasu, wskazują, że stanowią skuteczne i trafione rozwiązanie w prawie budowlanym. Dlatego, jeśli przedstawione propozycje pomyślnie przejdą międzyresortowe konsultacje, nic nie będzie stało na przeszkodzie w utworzeniu projekt nowelizacji kodeksu cywilnego, który jeśli zostanie przyjęty przez rząd i parlament, a następnie podpisany przez prezydenta, niewykluczone, że znajdzie swój realny byt w polskim ustawodawstwie.