Fatalna infrastruktura to podstawowa przyczyna niezadowolenia mieszkańców. Swoje żale wylewają zazwyczaj do obecnie urzędujące władze, które jak się okazuje, nie zawsze są winne rozwojowej bezczynności miasta. Problem tkwi w trudnościach, jakie ustawodawca zastosował w dokonywaniu inwestycji. Są one możliwe tylko na podstawie otrzymanej decyzji administracyjnej lub w oparciu o plan zagospodarowania przestrzennego, z którymi to miasta mają największe problemy.
Chyba nie ma osoby, która nie marzy o życiu w pięknym i zadbanym mieście, gdzie infrastruktura stoi na najwyższym poziomie. Te atrakcyjne walory przyciągają dodatkowo wielu inwestorów. Wiadomym jest, że nowe miejsca pracy są wartością pożądaną nie tylko przez mieszkańców, ale zwłaszcza przez lokalne władze, ponieważ nie pogardzą one zasileniem budżetu samorządowego przez podatki z ich strony. Dlatego właśnie to ta grupa wyraźnie podnosi alarm, wskazując na mankamenty obecnych regulacji prawnych w sprawie zagospodarowania przestrzennego. Z problemem tym, jak się okazuje, przeważnie borykają się większe miasta, które nie posiadają planów zagospodarowania swoich najatrakcyjniejszych terenów inwestycyjnych. Zgodnie z niedawno wydanym orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, nie mogą tam powstawać obiekty komercyjne o powierzchni przekraczającej 2000 m kw. W związku z tym, urzędy trzymając się przyjętego stanowiska prawnego, zawieszają przyznawanie decyzji o warunkach zabudowy na takich terenach, a inwestorzy nie mogą realizować zaplanowanych projektów budowlanych. Skutki są bardzo dotkliwe, ponieważ potencjalni chętni gotowi do rozpoczęcia działań, zazwyczaj rezygnują, gdyż przeraża ich wydłużony czas realizacji inwestycji oraz towarzysząca niepewność związana z uruchomieniem wszelkich pozwoleń prawnych. Nie można się dziwić takim zachowaniom z ich strony, gdyż w tym fachu liczy się płynność i zysk. Poza tym, nigdy nie wiadomo, czy nawet po odczekaniu odpowiedniego czasu, wszelkie regulacje prawne zostaną uruchomione i pozwolą na podjęcie działań.
Czym są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego?
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są aktami określającymi przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy dla konkretnego obszaru. To właśnie z tego dokumentu można się dowiedzieć, czy w okolicy naszego miejsca zamieszkania znajdą się punktu usługowe, szkoły bądź fabryki.
Plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego. Powinien być podstawowym dokumentem, który w sposób wiążący określa przeznaczenie danego terenu oraz warunki jego zagospodarowania i zabudowy, a także rozmieszczenie inwestycji publicznych. Jednakże, zgodnie z analizą wykonaną w lutym 2012 roku dla Departamentu Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przez Polską Akademię Nauk Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania im. S. Leszczyckiego, pod koniec roku 2010 miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego objęte było 26,4 proc. powierzchni kraju. Większość planów miejscowych sporządzana jest dłużej niż 3 lata, a koszty związane z tą procedurą są bardzo wysokie. Wiele najważniejszych miast w kraju, takich jak Kraków, Poznań, Łódź, a także Warszawa, nie posiada planów zagospodarowania swoich najatrakcyjniejszych terenów inwestycyjnych.
Problem polskich regulacji
Polskie regulacje prawne związane z procesem budowlanym nie sprzyjają potencjalnym inwestorów. Choć w ostatnim czasie, coraz głośniej mówi się o konieczności przeprowadzenia zmian w tym zakresie, to w chwili obecnej podjęte działania dają mizerny efekt. Problemy, jakie napotyka na swojej drodze inwestor, wynikają między innymi z niewystarczającego i fragmentarycznego pokrycia planistycznego kraju.
Choć statystyki wskazują, że rynek nieruchomości komercyjnych jest jednym z najprężniej rozwijających się dziś w Polsce obszarów gospodarki, to ranking Banku Światowego „Doing Business 2013” klasyfikuje nasz kraj pod względem łatwości przebiegu procesu inwestycyjnego dopiero na dalekiej 161. pozycji. Jednym z czynników najbardziej utrudniających procesy inwestycyjne w Polsce jest brak planów zagospodarowania przestrzennego miast. Uchwalanie takich planów miała wymusić ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r., ale w wielu aglomeracjach nadal duża część działek znajdujących się w atrakcyjnych lokalizacjach nie jest ujęta w tego rodzaju planach, co oznacza, iż procedura uzyskania pozwolenia na budowę będzie bardziej złożona, a tym samym dłuższa.
Realizowanie inwestycji bez planu zagospodarowania przestrzennego to duże ryzyko
W sytuacji, gdy nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestorzy realizują przedsięwzięcia budowlane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rozwiązanie to obarczone jest jednak dużym ryzkiem. Taki stan nastał w związku z niedawno wydanym orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym, jeśli dla danego terenu nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, nie mogą powstawać tam wielkopowierzchniowe obiekty handlowe. W związku z tym, urzędy zawieszają wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na takich terenach, a inwestorzy nie mogą kontynuować realizacji zaplanowanych inwestycji. W niekorzystnym położeniu mogą znaleźć się szczególnie deweloperzy, którzy ponieśli już nakłady finansowe np. na zakup gruntu czy sporządzenie projektu budowlanego. Jak widać, takie sytuacje z pewnością nie zachęcają potencjalnych inwestorów do lokowania swoich środków finansowych na polskim rynku. Toteż dla własnego bezpieczeństwa najlepszym rozwiązaniem będzie realizacja projektu budowlanego zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę wydaną na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Obecne regulacje wymagają zmian
O tym, na jakich warunkach inwestor może wybudować biurowiec, centrum handlowe, magazyn, hotel czy mieszkania, decydują dwa rozwiązania. Ich sedno tkwi w dwóch sposobach umożliwiających przeprowadzenie powyższych inwestycji. Może to się odbyć albo poprzez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, albo na podstawie decyzji administracyjnej, polegającej na wydaniu warunków zabudowy. Niestety, na trudności możemy natknąć się zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku, ponieważ planami miejscowymi objęta jest nadal niewielka część miast. A to wskazuje, że polskie regulacje prawne wymagają zmian. Dlatego właśnie samorządy alarmują i jednocześnie domagają się zmian, które pozwolą zatrzymać im chętnych inwestorów. Ponadto, nie jest to jedyny problem, który związany jest z brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Taki stan zdaniem samorządowców otwiera furtkę do nadużyć, a zarazem naraża inwestorów na dowolność i nieprzewidywalność decyzji urzędników. Co gorsze, może przyczynić się także do wydłużenia procesu inwestycyjnego, który może wynieść nawet 3 lata.
Najbardziej tym wszystkim rozczarowani są również deweloperzy oraz osoby, które jak najszybciej chciałyby kupić swoje wymarzone cztery kąty. W obecnym stanie prawnym ich życzenia mogą nie spełnić się tak szybko, ponieważ procedura związana z uzyskiwaniem pozwoleń może trochę potrwać. Ten czas oczekiwania podyktowany jest z brakiem planów zagospodarowania przestrzennego, które za każdym razem tworzą po stronie deweloperów obowiązek wystąpienia o warunki zabudowy, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. W przypadku braku planu miejscowego, teren nie ma prawnie określonego przeznaczenia. Oznacza to, że o funkcji zagospodarowania decydują przepisy innych ustaw, a nie przepisy prawa miejscowego. W praktyce o przeznaczeniu terenu często przesądza wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy. Rolą organu samorządowego jest wówczas sprawdzenie, czy zamiar inwestora jest zgodny z przepisami określonymi w odrębnych ustawach, np. o ochronie przyrody.
Gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego bez wątpienia mogą łatwiej przykuć uwagę potencjalnych inwestorów. Nie oznacza to jednak, że tam, gdzie ich nie ma, nie należy nic robić. Wręcz przeciwnie. Obecne rozwiązania wymagają natychmiastowych zmian, które pozwolą na dokonywanie szybszych inwestycji.