Kondycja polskich dróg pozostawia wiele do życzenia. Z uwagi na ten fakt, w ostatnim czasie przywykło się mówić o naszym kraju, że ciągle znajduje się w stanie budowy. W sumie, nie powinniśmy z tego tytułu narzekać, bowiem wzrasta liczba nowoczesnych tras. Ale co mają powiedzieć osoby, którym na ten cel publiczny wywłaszczono nieruchomość? Powinny pamiętać one o jednym – należy im się słuszne odszkodowanie.

Konstytucja RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. to najważniejszy akt prawny obowiązujący na terenie naszego kraju. Gwarantuje on szereg uprawnień, wśród których znajduje się prawo własności. Nie ma ono charakteru bezwzględnie chronionego, ponieważ w ustawie zasadniczej mamy wprowadzony zapis, że ograniczenia prawa własności w postaci wywłaszczenia jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne, które publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. W takim wypadku, zapis konstytucyjny mówi również wprost o należnym słusznym odszkodowaniu z tego tytułu. Jak widać, wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności, jak również prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Całą procedurę tej czynności dość dokładnie precyzuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie daje państwu możliwość pozyskania prawa własności nieruchomości, które aktualnie przysługuje innemu podmiotowi. Co do zasady wywłaszczenie powinno być środkiem ostatecznym. Ma służyć państwu do realizacji konkretnych celów, wbrew woli jednostki, które leżą interesie społecznym.

Jakie nieruchomości można wywłaszczyć?

Celem publicznym, który będzie uprawniał do wywłaszczenia nieruchomości może być m. in.:

• budowa dróg publicznych,
• zakładanie i utrzymywanie cmentarzy,
• ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt,
• budowa i utrzymanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, etc.

W sprawach wywłaszczenia nieruchomości organem właściwym jest starosta, który wykonuje zadania z zakresu administracji żądanej. Przejęcie gruntu zmoże nastąpić tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W innych przypadkach, gdzie w grę wchodziłyby inne podmioty, jest to po prostu niedopuszczalne.

Czy można przejąć tylko część nieruchomości?

Praktyka zna przypadki, w których wywłaszczenie obejmuje tylko część danej nieruchomości. W związku z tym, nikogo nie zdziwi fakt, że pozostała jej część dla właściciela może stać się bez znaczenia. Na szczęście ustawodawca przewidział taką sytuację i uregulował rozwiązanie takiego problemu ustawowo. W przypadku, gdy wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.

Wywłaszczenie krok po kroku

Proces wywłaszczenia to kilkuelementowy schemat, na który składają się:

• rokowania,
• postępowanie wywłaszczeniowe,
• rozprawa administracyjna,
• wydanie decyzji o wywłaszczeniu.

Zgodnie z prawem, postępowanie wywłaszczeniowe powinno być poprzedzone rokowaniami, które mają jedno założenie, a jest nim podpisanie umowy dotyczącej nabycia praw do danej nieruchomości. Osobą prowadzącą je z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, jak również z osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości jest starosta. W przypadku wywłaszczenia nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, rokowania przeprowadza organ wykonawczy konkretnej jednostki samorządu terytorialnego. W trakcie przeprowadzania rokowań może być także zaoferowana nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a w przypadku jednostki samorządu terytorialnego odbywa się ono na wniosek organu wykonawczego. Może ono nastąpić dopiero po upływie dwumiesięcznego terminu (termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań) do zawarcia umowy wyznaczonego przez starostę (na piśmie) właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Ponadto, starosta jest zobligowany do złożenia w sądzie odpowiedniego wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Gdy postępowanie wywłaszczeniowe zostanie już wszczęte, starosta przeprowadza rozprawę administracyjną. Na tym etapie strony, a więc osoby biorące udział w rozprawie, mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Stronami w rozprawie administracyjnej są: przedstawiciel organu administracji i właściciele lub użytkownik wieczysty nieruchomości.

Efekt finalny rozprawy o wywłaszczenie może zakończyć się wydaniem decyzji o wywłaszczeniu, która zgodnie z wymogami prawnymi, powinna zawierać przede wszystkim:

• ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana,
• określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości,
• określenie praw podlegających wywłaszczeniu,
• wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości,
• wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości,
• zobowiązanie do zapewnienia lokali,
• ustalenie wysokości odszkodowania.

Uwaga! Przejście prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.

W chwili obecnej, nie możliwości legalnego pozbawienia kogokolwiek jego własności bez wyrównania wynikłej straty, a przysługujące z tego tytułu odszkodowanie powinno obejmować zadośćuczynienie za poniesioną stratę. Wypłacana z reguły dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości kwota pieniężna jest podstawową formą odszkodowania, ale nie jedyną. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być również przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

Organ wydaje decyzję o wywłaszczeniu dopiero wtedy, gdy podczas rokowań nie dojdzie do polubownego wykupienia nieruchomości..

Ustalenie wysokości odszkodowania

Wysokość odszkodowania ustala starosta według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, po wcześniejszym uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jeżeli na wywłaszczonej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione prawa rzeczowe, odszkodowanie podlega zmniejszeniu o kwotę równą wartości tych praw. Wzmiankę o wartości odszkodowania zazwyczaj umieszcza się w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, ale w sytuacji, gdy zostaje przyznana nieruchomość zamienna w odrębnej decyzji od wywłaszczeniowej umieszcza się oznaczenie nieruchomości zamiennej według księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, jej wartość oraz wysokość dopłaty. Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Należy pamiętać, że decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Uwaga! Od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia w stosunku do starosty, czyli do wojewody. Od decyzji wydanej w drugiej instancji przysługuje z kolei skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Przedawnienie

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Poczynając od tego dnia, rozpoczyna się bieg 10-letniego terminu o zapłatę odszkodowania, co znaczy, że jeżeli w tym terminie roszczenie nie zostanie wyegzekwowane, dłużnik (Skarb Państwa albo gmina) mogą uchylić się od jego zaspokojenia, chyba, że nastąpiło przerwanie biegu przedawnienia lub zawieszenie biegu terminu. Zatem prawo do odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, chociaż zagwarantowane w Konstytucji RP, nie jest dane na zawsze. Może je zniweczyć np. upływ czasu.

Marta Giermasińska

Fot. Wiesław Sumiński