Znajdujące się na działkach słupy energetyczne, jak również rury wodociągowe i inne urządzenia przesyłowe są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego. Instalacja ich na cudzych gruntach powinna zostać uregulowana umową ustanowienia służebności przesyłu. W przeciwnym wypadku zyskamy pełne prawo do żądania odszkodowania!
Kupujemy wymarzoną działkę, stawiamy dom, wybieramy meble, budujemy garaż i w momencie, gdy zamierzamy doprowadzić kanalizację, dowiadujemy się, że pod ziemią znajdują się urządzenia wodociągowe dużego przedsiębiorstwa przesyłowego. Istnieją tam od ponad 10 lat i doprowadzają wodę do pobliskiej miejscowości. Brak informacji o takim stanie rzeczy w niejednym z nas wywołałby zdenerwowanie i zażenowanie. Dlatego, ważne jest to, aby w takich przypadkach znać swoje prawa i wiedzieć, że przysługuje nam odszkodowanie, a także możliwość pobierania opłat za korzystanie z naszej własności. Jak to możliwe? Odpowiedź na to pytanie wynika z tzw. służebności przesyłu.
Instytucja ta swoją prawną regulację znajduje w przepisach kodeksu cywilnego. Zgodnie z nowelizacją, która miała miejsce w 2008 roku urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż w momencie wykupienia danego gruntu właściciel bądź jego użytkownik wieczysty, ma prawo nie tylko do tego, co widać gołym okiem, ale także do tego co znajduje się nad i pod działką. Wyjątkiem są urządzenia w postaci słupów elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, wodociągi, gazociągi itp., gdyż nie są własnością właściciela działki a przedsiębiorstwa przesyłowego, które korzystają z cudzego gruntu. Taki stan rzeczy powinien zostać uregulowany umową ustanowienia służebności przesyłu. Dlaczego? W życiu tak naprawdę bywa różnie i nie zawsze interesy obu stron będą zgodne, zwłaszcza jak firma nie będzie chciała zmienić trasy przesyłu, a właściciel z kolei nie będzie chciał takich instalacji na swoim terenie. W związku z tym najlepszym rozwiązaniem będzie spisanie pisemnej umowy, która zagwarantuje ochronę przysługujących praw i nienaruszalność znajdujących się w niej postanowień.
Spróbujmy zawrzeć porozumienie
Właściciel nieruchomości przed skierowaniem sprawy do sądu, ma możliwość wystosowania pisma do danego przedsiębiorstwa przesyłowego. Zawarte w nim żądania mogą dotyczyć zarówno odszkodowania za bezumowne zajęcie i korzystanie z gruntu za okres do 10 lat, jak również ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu, czyli zwyczajnie umożliwienia firmie korzystania z działki po uiszczeniu odpowiedniej kwoty. Ponadto, istnieje także możliwość zwrócenia się z prośbą o usunięcie urządzeń przesyłowych z działki, a także propozycja wykupu przez firmę działki, jeśli straciła ona w wyniku instalacji tych urządzeń na wartości gospodarczej.
Spór sądowy
Zazwyczaj firmy nie godzą się na pokojowe rozwiązania, próbując w ten sposób przeforsować swoje żądania. Proszą o dodatkowe dokumenty, zwlekają z wydaniem decyzji, odmawiają wypłaty odszkodowania lub zwyczajnie naliczają zbyt niską stawkę za korzystanie z działki. Właściciel musi wtedy dochodzić swoich praw w sądzie. Praktyka pokazuje, że tylko wtedy możliwe jest uzyskanie należnych pieniędzy, a droga polubowna w zdecydowanej większości przypadków tego typu nie zdaje niestety egzaminu. W związku z tym, na właścicielu działki spoczywać będzie konieczność zgromadzenia niezbędnej dokumentacji, którą należy przedłożyć przedstawicielowi prawnego reprezentującego nasze interesy przed sądem w sprawie o wszczęcie postępowania odszkodowawczego. Wśród nich powinien się znaleźć aktualny odpis księgi wieczystej, wpis do rejestru gruntów oraz mapa, przedstawiająca rozmieszczenie urządzeń przesyłowych na nieruchomości.
Ustalenie wartości służebności przesyłu
Najlepszym rozwiązaniem, które pozwoli nam się upewnić, czy proponowana kwota jest adekwatna do obciążenia z jakim wiąże się ustanowienie służebności, będzie zwrócenie się do niezależnego rzeczoznawcy majątkowego. W sporządzeniu rzetelnych wyliczeń powinien on wziąć pod uwagę uwzględnienie wartości rynkowej nieruchomości, a także dokładne przeliczenie pasa, na którym będą ograniczenia użytkowania. Są to informacje niezbędne do uzyskania rzetelnego wyniku.
Kiedy przedsiębiorca może wygrać?
W celu wyegzekwowania przysługujących praw, warto dochodzić ich we współpracy z profesjonalistą, a więc wyspecjalizowanym adwokatem lub radcą prawnym. Większość spraw z tego zakresu jest możliwa do wygrania. Należy jednak pamiętać o pewnej kwestii. Jeśli firma świadomie korzystała z cudzych gruntów, instalując i korzystając tam z urządzeń przesyłowych przez ponad 30 lat, wtedy następuje zasiedzenie służebności i właściciel nie może żądać odszkodowania ani pobierania pieniędzy za dalsze użytkowanie.