Przekształcenie działki rolnej w budowlano to ogromy zysk dla właściciela takiej ziemi. Szczególnie wtedy gdy grunt jest niskiej klasy i nie nadaje się pod uprawę. Jednak, aby stać się posiadaczem ziemi pod budowę domu, trzeba dopilnować odpowiednich formalności.

Każdą działkę rolną można przekształcić w budowlaną, o ile gmina będzie uchwalała nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wprowadzała zmiany do już obowiązującego dokumentu. Odrolnienie gruntu jest czasochłonnym procesem, wymagającym wielu dokumentów, a zwłaszcza cierpliwości. Niestety, pomimo szczerych chęci, właścicieli ziemi może czasem spotkać przykra niespodzianka związana z odmową przekształcenia gruntu. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności do produkcyjnej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Osoba, chcąca zmienić przeznaczenie nieruchomości rolnej na działkę budowlaną, powinna rozpocząć swoje działania od ustalenia statusu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Należy pamiętać, że zakup ziemi rolnej w celu jej przekwalifikowania na działkę budowlaną w gminie, która nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, jest ryzykowny z dwóch powodów. Po pierwsze nie wiadomo, jakie jest lub będzie w przyszłości przeznaczenie działki, a po drugie może okazać się, że w jej sąsiedztwie będzie przebiegać np. obwodnica lub linie wysokiego napięcia.

Wszelkie informacje odnośnie przeznaczenia działki oraz tego, czy gmina ma już uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też jest on dopiero na etapie tworzenia, uzyskamy w wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na położenie gruntu. Jeśli okaże się, że gmina nie ma aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, to przeznaczenie takich gruntów można zmienić tylko w sytuacji uchwalania nowych planów lub wprowadzania zmian do już istniejących. Taka sytuacja paradoksalnie może okazać się korzystną dla właścicieli gruntów rolnych, ponieważ gminy, których plany utraciły ważność, będą musiały tworzyć nowe dokumenty, a to w najbliższym czasie otwiera właścicielom drogę do zmian przeznaczenia gruntów.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest tworzony w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stanowi on akt planowania przestrzennego, który wyraża jedynie politykę przestrzenną gminy.

Jak dokonać zmiany planu zagospodarowania przestrzennego?

Zmiana przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy wymaga podjęcia przez jej właściciela odpowiednich kroków.

Pierwszym z nich jest złożenie wniosku o wyłączenie działki z produkcji rolnej w wydziale geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa właściwego ze względu na położenie gruntu. W treści wniosku należy dokładnie określić działkę, o zmianę której wnioskujemy oraz wnieść o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na działkę pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wielorodzinne lub usługowe.

Wniosek musi zawierać:

• dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej)
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej
• kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania oraz zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej.

Ważne jest uzasadnienie wniosku, w którym warto przytoczyć kilka powodów, z jakich to właściciel chce odrolnienia działki. Mogą nimi być m.in. znikomość użyteczności rolnej, zakup nieruchomości z myślą wybudowania na niej budynku mieszkalnego czy tez deklaracja o braku chęci właściciela do uprawiania danego gruntu.

Rozpatrzenie sprawy

Po złożeniu odpowiedniego wniosku następuje rozpatrzenie sprawy. Niestety, przepisy prawne nie mówią, jak długo gmina może zwlekać z podjęciem decyzji w tej sprawie. Oznacza to, że nie można przymusić gminy do rozpatrzenia wniosku w konkretnym terminie.

Uwaga! Gmina nie jest związana żadnym terminem przy rozpatrywaniu wniosku o uwzględnienie zmian w miejscowym planie zagospodarowania.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Odrolnienie oraz wyłączenie działki z produkcji rolnej to dwie czynności, których muszą dokonać posiadacze nieruchomości, chcąc rozpocząć budowę. Zasadnicze znaczenie będzie miał aktualny plan zagospodarowania, który określi, co i jak na danej działce można budować. Jego brak spowoduje, że chęć odrolnienia gruntu stanie się nierealna. W takiej sytuacji lepiej zrezygnować z zakupu działki.

Jeśli okaże się, że grunt jest już odrolniony, to nie pozostaje nic innego, jak wystąpienie o wyłączenie takiej działki z produkcji rolnej. Właściciel składa odpowiedni wniosek do starostwa właściwego ze względu na położenie działki. W przypadku wyłączenia z produkcji rolnej ziemi dobrej jakości konieczne jest uzyskanie zgody wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego. Chodzi o grunty klas: I, II, III, IIIa, IIIb, a także użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. W przypadku gruntów klasy IV, IVa i IVb, zgoda jest potrzebna wtedy, gdy na terenie danej gminy obowiązuje uchwała jej rady o ochronie takich gruntów. Po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu można składać wniosek o pozwolenie na budowę.

Uwaga! Wyłączenie nie jest potrzebne w przypadku ziemi gorszej jakości. Chodzi o użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego.

Ważne opłaty

Chcąc zbudować dom na odrolnionej działce, należy jeszcze uiścić odpowiednią opłatę przewidzianą przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jeśli powierzchnia ziemi będzie mniejsza niż 500 metrów kwadratowych, to wyłączenie jest bezpłatne. Wysokość opłaty zależy przede wszystkim od klasy gruntu oraz powierzchni, jaka ma być wyłączona z produkcji rolnej i oblicza się ją za pomocą ustawowego przelicznika, a więc ceny za tonę zboża publikowanej przez Główny Urząd Statystyczny.

Uwaga! Sprawdź dokładnie w gminie, kiedy nie ponosi się żadnych opłat za wyłączenie działki. Jednak zależy to przede wszystkim od wielkości wyłączonej z produkcji powierzchni.